人口增长趋势及土地供应量的稀缺会支持悉尼房地产的长期基本面。但具体要投资哪个方向，我们就必须对城市规划做更具体的分析和研究。
规划决定了一个城市的命运。如果您对悉尼不太熟悉，笔者以一个国内的城市做例子。
年笔者去到武汉出差的时候，偌大的城市就像是一个工地，到处是打桩机和在水泥搅拌机在轰鸣。一起出差的同事抱怨，这样尘土飞扬的城市怎么能住人？在大多数人的眼里武汉是个跟东北老工业基地一样没落的边缘城市，既不宜居也从来不让人看好。但那一年恰恰成为了武汉房市的起点。顶着国家的各种调控，武汉的价格从年的￥每平米涨到了年的￥每平米。
房地产离不开PIE(Popluation人口,Investment投资,Employment就业）之间的互动。武汉从年初期就开始进行工业转型，持续有人口流入和产业升级带来的大量就业，但在基建方面的固定资产投资一直处于一个较低的水平，房价一直处于一个不温不火的状态。直到年基建大力投入以后，房价才开始出现一个爆发性的增长周期。相同的轨迹在全国各地轮番上演，规划的实现作为房价的推手是一个现代城市发展史里被重复验证的规律。
提到武汉的原因是因为悉尼的现在跟几年前的武汉非常相似，经历过一段市政投资相对滞后的阶段。悉尼自从年奥林匹克运动会以后，人口和就业每年都以高于历史平均水平稳步增长，但州政府一直受到财政平衡的压力掣肘，对规划和基础建设方面的投资一直不足。直到年开始政府通过私有化变现了电网和港口等存量资产，才有资金投入到新的基础设施建设。
尽管这些动作当时招致了很多的政治非议，但实实在在找到了解决新建项目资金问题的一个突破口。新州此后一直是所有州政府里对基建投资力度最大的，而财年新州的政府在基础建设方面的投资占澳洲所有州和领地政府投资的40%。新州可以说是发达国家地区里对基础建设投资最积极的一个区域。这也是笔者为什么持续看好悉尼房地产的原因，持续的投资会导致一个城市的经济价值和整体财富上升，而这最终都会体现在房价上。
图1：NSW，VIC和QLD政府对于基础建设的资金投入
为什么只有新州政府敢这么大刀阔斧地进行投资？答案还是要回到PIE模型里：人口和就业增长保证了规划投资的回报率，这是很多其他地区所不具备的。
事实上，大量的基础设施投入并没有增加新州政府的财政负担，反而增加了政府的所得税和土地税收入。新州政府预测财年的财政盈余将达到31亿澳元，而以后四年的平均盈余会是21亿澳元，这是一个让任何地方政府都会羡慕嫉妒恨的经济优势。人口和就业提供了投资需求，而投资需求又反过来刺激人口和就业的增长，正是这种马太效应让新州政府看到了悉尼建设的可持续性，并有了将悉尼建设成一个真正意义上的国际大都会的底气。
为了服务于这个目标，州政府于年成立了GreaterSydneyCommission（GSC，大悉尼委员会）来统筹规划，并且合并区议会减少了规划的行政成本。可以说这次改革的目的并不是只出台一个悉尼年的规划计划，而是精简了规划流程，集中了规划权力并消除了权责不对称。这让整个规划系统的执行效率，可信度和透明度大大提升。
当前悉尼在城市建设方面的投入已经是年奥运会周期的三倍，但澳洲并不是中国。我们不能期望这里实现1个小时拆除，4个小时完成建设的中国速度。不管是ParramattaRoad的拥堵还是机场的客流效率，这些改变都不是一朝一夕的。从悉尼的整体规划来看，我们只是处在悉尼建设周期的一个开端。城市建设的利好会在将来很长的一段时间里持续释放，这是让悉尼房市领先于其他市场的一个决定性因素。
规划对一般投资者该如何使用规划信息？
规划对于地产投资的重要性是一目了然的。翻开任何一本悉尼楼盘的介绍册子，通常规划信息都是作为项目的第一个卖点，每个项目都把自己跟市区轻轨，第二机场、Metro火车线，WestConnex西连高速和海港隧道扯上关系，让很多投资者都会有眼花缭乱，无从分辨之感。
在悉尼上一个地产周期里Rhodes，Epping，Kellyville和Chatswood，其背后都是政府规划的青睐。笔者准备用这篇文章谈谈投资者如何在市场上找到下一个Rhodes和下一个Kellyville。
首先，需要坚持的投资原则是选择在近五年会实现的规划。这些规划不是已经成熟的（因为现成的设施这已经反映到地产价格里面了），也不是5-10年以后才能实现的（财务成本和变数都很大）。从我们对多个区域规划的历史研究来看，一般最佳的投资时机是在规划实现前的2-5年里。这是个风险和回报的“甜点”。
其次，明确自己的情况适合投资规划的哪个阶段。土地规划的阶段一般风险最大，但一旦相应的公共配套开始起步，大量的私有资金开始进入一个区域，这个地区的建设效率会大大提高，而风险降低。年西悉尼机场被列为政府的优先项目的时候，导致了相应区域出现了一波大的涨势。距离新机场地址不到10公里的Bringelly城区仅在年房价就上涨了42.65%。有不少客户对这一地区趋之若鹜，但这种以土地开发为主的机会绝大多数投资者是被排除在场外的。土地开发因为投资周期长，缺乏现金流和较大的政策风险，大部分投资者缺乏足够的信息和能力去管理这样的投资。
明确了以上两点，我们来看看未来的规划机会会在哪里。
交通规划
正所谓要想富，先修路。规划里最能立竿见影取得成效的就是基建，而基建里最能立马见效的就是交通。交通项目由于投入大，一般都是由政府主导规划，而交通资产也是政府所有固定资产中最大的一个类别。目前新州政府拥有的价值亿澳币的固定资产里，交通资产占了多亿。而在接下来的四年里，政府会投入亿进行交通项目的建设。差不多增添了50%的交通资产。而基建方面的投资额是和他们带来的经济效益成正比的，所以投资者的注意力应该放在头部项目上。新州政府的绝大部分的投资花在了内西区和机场的高速路WestConnex和西北铁路线SydneyMetro的第一阶段上，这两个项目即使放在全国范围内也都属于巨无霸项目（如图3所示）。
图2：澳洲大的基建项目的投资图
虽然WestConnex的总体投资（个亿）要大于西北铁路线的83个亿投资，我们认为西北的Metro铁路线会是个对房价更大推手，基于以下几点判断：
“铁路效应“比“公路效应”强得多。作为公共交通，地铁能影响所在地所有的人群，而公路只能影响到开车的人群。
SydneyMetroNorthwest给西北提供了一个全新的交通解决方案，而WestConnex只是对现有内西交通方案的一个补充。
WestConnex在年完成M4-M5闭环之前并没有打通西部和南部机场之间的交通瓶颈，其红利要在年以后才能完全释放出来。
图3：西北铁路线的第一阶段（绿色部分）年初即将正式运行。来源:NSWTransport
SydneyMetroNorthwest会给Chatswood到RouseHill之间提供一个全新并且最快捷跟市区连接的交通选项。同时这条线链接了西北经济走廊上的几个区域中心NorthSydney，MacquariePark，BellaVista和Schofields。
就业规划
政府的规划里传统的以CBD和Parramatta为中心的双城模式被摒弃，却而代之的是就业规划的“去中心化”和“专业化”。在“三城”计划里，每个城市都有自己的产业分工和竞争优势。其中最大的就业增长区域定位西北区（90个就业增长）和西南区（个就业增长）。
图4：未来悉尼的3大就业增长中心。其中西部占了两个。来源:NSWPlanning
悉尼西部将承担包括工厂、仓储、高科技制造、科研、运输物流、办公楼，对悉尼未来经济增长和活力起着非常重要的功能。悉尼西北部的产业体系已经初见雏形，MacquariePark（3万），NorwestBusinessPark（2万）和SydneyBusinessPark（1万）已经开始运作并即将进行扩容，而西北的BoxHillBusiness，RiverstoneIndustrialPark也会在下一个5年间产生超过3万个就业机会。而依仗机场建设的西南就业圈，由于在时间点上还有太多的不确定性，我们认为机会不在这个5年周期而在下一个5年周期里。
位于第三的就业中心才是Sydney市区(个)。由于CBD已经接近容量的上限，这些就业会集中在北区的NorthSydney和GreenSquare。其中GreenSquare会分担0个岗位。
可居住性规划
可居住性是一个很宽泛的概念，包括教育，购物和文娱等等。但在这几年这成了一个对房价影响巨大的规划概念。过去很多悉尼的小区并没有一个统一的规划，是自然生长而来的，发展到一定程度以后，瓶颈就出现了。一般体现在教育，娱乐和医疗资源的不平衡。
在这一点上，全新开发的小区在可居住性上更符合现代人的需求。以GreenSquare这块离悉尼最近的住宅开发区为例，政府在这里规划了全新的购物中心，图书馆，水上运动中心，用于骑车的绿道和创意文化空间，都在年以前交付使用。房价和租金也比到CBD同样距离的成熟郊区比如Kingsford和Kensington高不少。
图5：GreenSquare社区规划
在悉尼年规划里提倡的“30分钟生活圈”概念-30分钟内可以抵达工作，学习和生活地点的居住圈会是一个区别新社区和老社区的分水岭。从某种意义上，整个社区的可居住性属性也变成了房产价值的一部分。
图6:WulabaPark–GreenSquare
一些总结性的思考
虽然跟着规划投资走并不是投资房地产市场的唯一方式，但规划是以相对较小的风险获得较大超额回报的机会。
跟着规划走需要投资者有非常强的前瞻性思维，不过大多数房地产投资者都是保守型投资者，他们习惯于看后视镜里风景。所以有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”这一说。不过进入21世纪以后，这样的说法不止在上海，也在大多数地方被证伪。在一个快速发展的经济圈里，地点的优劣性是会变迁的，而规划是最直接的原因。
之前的讨论不难发现，不少地区在交通，就业和可居住性规划上出现了重合。悉尼计划里的规划范围涉及宽广，但现阶段政府的首要任务依然是解决供应，可负担性和交通拥堵的顽疾。所以规划的重点一定会是悉尼西部的新区开发（西北的NorthwestGrowthPrecinct和西南的Aerotropolis），和一些通过调整土地用途鼓励整体开发的区域（比如GreenSquare和MelrosePark）。以这些地区进行开发能以最小的成本解决最多的住宅需求，比在蓝筹区域进行局部升级带来的回报大的多。
大变化才会有大机遇。在沉寂了10多年以后，悉尼的再次复苏的基建热潮会让房地产重新走上风口浪尖。
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金牌持牌顾问
DamonBi
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