先问一个问题：
——重庆楼市大基本面下，你买铺吗？
别急着回答，知道你犹豫。
年，商业地产日子不如住宅好过，无论是商铺还是写字楼。前段时间，龙门阵财经long-finance写过住宅市场火热的情况下，写字楼市场10年滞涨，价格跑到现在，建面和同地段的住宅也差不多。
商铺也一样，别听什么“一铺养三代”的懒人逻辑，卖完就撤的开发商才会这么忽悠人。地段红利、人流红利、品牌红利，差一个标准你也别入手。
种种排除法下，“靠谱的商铺”、“能赚钱的商铺”选择面，其实不广，文内有推荐。
商铺“老司机”
这个案例，是在调查中发现的：重庆有个商铺的投资“老司机”，他买了3个地方的铺，品牌有高有低（匿名处理）。
价格上，C铺〉A铺〉B铺
品牌上，C铺≈A铺〉B铺
地段上，C铺≈A铺〉B铺
租金上，C铺〉A铺〉B铺（老司机预估，C铺的租金，比A铺会多一倍）
他的投资逻辑，是A铺和B铺的实战操盘后建立起来的：地段+品牌+规划定位=客流的档次=租金水平高低。
地段好、品牌好，规划定位给力，客流档次水平就高，租金水平也就高，A铺是买在二楼，人气都相当不错，这种铺本身的价格贵一点，因为它的投资回报率拿得出手够硬气；
地段稍次、品牌略逊，规划定位上过得去，那么客流档次差一点，租金差距就更大，这种铺本身的价格VS投资回报率，其实算不过账。
再往下推，这名老司机的商铺投资理论逐渐成熟，买铺认准以下：
1、知名品牌，后期有实力运营；
2、规划的流量可见，平均消费力水平可见，变量可控；
3、价格不是第一因素。
什么叫变量不可控？
我们遇到最无厘头的一单“商铺亏本”案例是：一楼旺铺，门前过道上立起了一排临时占道经营的门面，这临时的时间还不短，还是有正规批文的……不要问我是哪一家了，开发商也hin无奈呀。
什么叫后期没有实力运营？
南坪的天福克拉广场，海尔路上的一个进出口食品城，还有南滨路上的珊瑚都会，都是遇到这样的问题。
还是不遮掩，老司机投资的C商铺是融创·滨江壹号，它家的住宅，年已经售磬，商铺刚刚推出。买之前，这位老司机做了三个事儿：
一是驻扎在售楼大厅几天，考察的是购买了融创·滨江壹号住宅楼的购房者层次，住的人高端，那么消费才高端，有溢价，商铺也才能租得起价；
二是沿着融创·滨江壹号旁边的轻轨走到了磁器口，他要数的，是来来往往的轻轨人流，到底要在滨江壹号这个站拦截下多少；
三是注意财务成本，风险可控。龙门阵财经也去问了问，为了更好的降低投资者的门槛，减少投资者的风险，融创·滨江壹号规划的商铺总价和面积都很灵活，产品面积区间为30～㎡，总价区间集中在约60～万。
嗯，老司机套路深。
如何保证回报？
既然说到投资，一切不赚钱的投资都是耍流氓，商铺不例外。就拿融创·滨江壹号来解剖，这不是随心所致，新鲜刚出锅，更容易聚焦一些。龙门阵财经认为，凡是网红商铺具有的特点，它都有；凡是网红容易犯的缺点，它小心翼翼在回避，也是个聪明的铺。
网红铺，要有流量；
商铺收益最终决定于人流量。来自沙坪坝区政府网的消息称，目前磁器口节假日日均客流量在10万左右，平时日均客流量在2～3万，客流量在0万/年左右，游客消费在元/人左右。到年，沙磁文化产业园计划实现产值亿元左右，旅游接待量超过万人次左右。
那么，商铺投资仅有高人流量就ok了吗？真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（城市干线、公交、地铁站），不要将“高人流量”与“有效人流”混为一谈，龙门阵财经去了解了一下，融创·滨江壹号住宅一共规划了约0套，目前销售过半，加上周边楼盘，大约有近10万人的固定人流，嗯，这个指标也过关；
网红铺，要自带热搜体质；
商业设计规划有一句话叫“进得来、留得住、出得去”，其实这是对商铺的交通动线做出的要求。你逛磁器口的动线，是不是跟着规划4.5平方公里的沙磁文化产业园在前进？
逛完磁器口古镇、磁器口民俗文化博物馆、沙磁文化广场、亩地巴渝老街为核心的民俗文化旅游体验带?
逛以重庆特钢文创科技园、磁器口古镇凤凰溪公园等为核心的文创产业集群?
再逛融创·滨江壹号商业为代表的沿滨江带开发的滨江艺术商业体验区。
下图上区位看得特别清楚（除了没有把轻轨放进去），融创·滨江壹号铺，相当于是大IP磁器口的隔壁铺。
轻轨站点就旁边，一下轻轨，穿过广场是山地的亲子公园，公园旁边就是融创·滨江壹号规划的集中商业，预计年面向市场，现目前在售的是街区商业，地理位置及其优越，好过轻轨再往前走的中昂、渝富、信达等。
（融创·滨江壹号商业效果图）
逛吃逛吃之间，就来了融创·滨江壹号了，不用刻意，有餐饮、有亲子亲水空间、有文创特色，这里是你自然就来的地方。
想想丽江的四方街、桂林的阳朔、或者各自各样有文化和故事的商业老街，有故事，有话题，才有溢价。
网红铺的流量要能变现，要成“带货小能手”；
看看沙磁文化产业带的规划——磁器口成熟商圈的千万级流量，基本的底子是能保证的。不过一个已经发展到顶峰的投资品，升值空间会大幅度缩减。
而磁器口旁的商铺，反而机会更多。当达到某个临界点的时候，例如轻轨地铁的开通、主力店进驻、品牌集群的引入等等，它的租金价格会成倍数增长。
网红铺容易犯的特点是没有辨识度，融创·滨江壹号规避得很好。
这个公园，是以时尚、健康、休闲、历史记忆理念打造one-park艺术公园，规划儿童活动空间、城市观景平台、休闲生活空间、历史记忆空间等主体功能。
它规划的星级酒店、酒吧街、文创旅游、美术抗战公园、摄影基地等等，哪一个地儿都可以随手拍后上传朋友圈，这种格调，就是跟圈里的那些妖艳贱货图片不一样。
聪明的铺，但是没有小心机，没有满满套路，而是大格局。南滨路上有长嘉汇，嘉滨路上有重庆天地、北滨路上有鎏嘉码头，那么沙滨路上有什么商业体来代言？
融创·滨江壹号！
约10万㎡的商业，规划的思路是这样的：利用商业建筑与山体公园之间的共生性，利用滨江资源，打造重庆首个在滨江路边上的泛公园商业购物中心，依托山体公园中的集装箱、露天剧场等强化滨江艺术商业体验，打造沙滨路地标性商业体。
其辐射范围除了沙坪坝区域，还将抵达江北的石马河区域、渝中区的重庆天地区域等。
为此，融创还找到一个说服力很强的合作伙伴，德国高端进口仓储式超市麦德龙超市。商场里就算有个段位低一等级的永辉超市，人流也是能保证的，用上麦德龙超市，算是高配。
（麦德龙意境图）
客流量的预估是多少呢？约万/年。至于它能不能成为沙滨路的商业标杆，算是大概率事件。
各种问
有商铺样本案例，有商铺投资者的案例，还需要看市场面。我们曾经写过，楼市的悲情写字楼，滞涨10年。你要问了：
1、为什么要拿买住宅的钱买商铺？
答：房子是拿来住的，商铺才是拿来炒的，心心念念着住宅的金融属性，会被调控当头棒喝，走不长远。
而在这一定调下，商业地产领域有相当多利好，限购政策也在引导投资资金转向商业地产。
2、反正都是投资，为什么不买理财产品？
答：你是要买股票呢，还是基金、还是P2P？股票三分靠技术，七分天注定；基金，别忘了晋愉大岭湖项目里还套着基金呢；P2P就更是算了，羊毛不好薅，踩雷风险高。
就算巴菲特说“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”也是提醒投资者在任何时候都要理性、冷静、有主见、不盲从，而不是机械地诱导投资者去标新立异、剑走偏锋地踩踏投资节奏。
3、为什么要现在买？
答：这里有2个IP加持。一个是磁器口的千万人流，如此国家级的旅游消费、目的性消费，不仅仅面向区域商务商贸和各个小区的业主消费，更吸引全国的旅游观光、各类消费。第二个是麦德龙超市。前者是基本量，后者接底气。
年6月22日，协信集团宣布，将利用毗邻磁器口古镇的优势，打造集工业文化旅游、创客中心、主题商业为一体的文化产业项目，预计项目总投资17亿元左右。这是5年后的愿景。
等未来呈现之后再入手，这样的投资踩点，你自己都会瞧不起自己的。
4、万一我买了商铺，也是10年滞涨呢，岂不是亏大了？
答：恕龙门阵财经直言，市场留给你的时间窗口，或者比想象的更短。投资那点事儿，跌久必补涨，涨久必回抽，就看时间点是不是踏错，而商铺处于“要补涨”的临界点。
再看戴德梁行统计数据。前三季度，重庆主城商铺成交均价为元/㎡，较去年同期上涨19%。1～9月，重庆商铺供应量为.1万㎡，较去年同期相比下降29.2%；成交面积为.9万㎡，较去年同期相比大幅上升48.2%。
即使是写字楼，那也有春天。
重庆统计局才出台的1～11月重庆房地产市场数据，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长74.6%，商业营业用房销售面积增长8.5%。
5、隔壁商铺便宜些，为什么要贵那么多买这家的？
答：价格不是第一因素，入住率和入住人群的特征才重要，要不然老司机怎么会想到去蹲点售楼部看人群特征？
就说上面的例子融创·滨江壹号，融创是中国高端精品生活创领者，打造了“臻生活”高端生活价值体系，如果评一个“业主购买力指数”，融创业主可以进入重庆小区的前三。
“业主购买力指数”低是个什么状态呢？老司机买B铺，不就是吃了这个亏吗？便宜是便宜了，租金可也便宜了！
所有的选铺，都是经过了血与泪的教训，才累积了货真价实的经验和智慧。商铺的机会在这儿了，甚至商铺投资品的样本都提供给你了，那么，你上车吗？
赞赏
转载请注明：http://www.bociwangnai.com/tzysbj/1243.html
