富爸爸说：“数字会告诉我们事实真相，如果你能学习阅读财务报表，就会看到任何一家公司或一项投资内部发生的事情。”
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公司的财务比率
毛利率是毛利除以销售总额，这可以告诉你减去已销售商品成本后，销售总额剩下的百分比。
销售总额减去已销售商品的成本就是毛利。
我记得富爸爸说：“没有毛利润，就没有纯利润。”
计算出毛利率之后，富爸爸的便利店还必须支付房租、雇员工资、设施费用、税款、获得政府许可证的费用、浪费或受损货物的费用和一长串的其他费用，再加上足以保证富爸爸的原始投资获得好的回报的部分。
实际上毛利率越高越好。净经营利润率能告诉你在纳税和支付资金成本之前的净经营利润。
EBIT是指息税前利润（EarningsBeforeInterestandTaxes），即销售总额减去企业所有成本，但不包括资本成本（利息、税、股息）。
净经营利润率越高越好。
实际贡献是指毛利（销售额减去已售商品成本）减去变动成本（区别于固定成本，随销售额的变动而变动）。
固定成本包括不随销售额变动而变动的销售成本、一般成本和管理费用。
例如，与全职雇员有关的人工成本以及与设备有关的大多数成本，都被认为是固定成本。一些人把这称做“经费”。
若一家企业的营业杠杆值为1，就表明这家企业的收入刚刚够支付固定成本，这意味着企业没有赢利。
营业杠杆值越高越好。
使用资本总额就是所有股东权益与生息债务的账面价值（除去应付转卖货物账款及未付的工资、支出和税款）之和。
所以如果你有5万美元债务和5万美元股本，那么财务杠杆值就是2（即10万除以5万）。
一家正在运行的公司的总风险就是营业杠杆与财务杠杆的乘积。
总杠杆显示出企业已知的变化会给业主（股东）带来什么样的影响。如果你是企业主，因此你在内部，那你至少应对公司的总杠杆有所控制。
如果你正在观察股市，总杠杆会帮助你决定是否应投资。为了保证运营良好，保守管理的美国公司通常将总杠杆值保持在5以下。
总杠杆＝营业杠杆×财务杠杆
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在于它们能显示出公司是否有足够的流动资产来支付来年的负债。如果一家公司没有足够的流动资产来支付流动负债，这通常就是企业将面临困境的一个信号。另一方面，流动比率与速动比率的值为2~1之间是再合适不过了。
通常认为股本回报率是最重要的比率之一。有了它你就能把该公司的股东投资收益和其他项目作对比了。
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这些比率揭示了什么
富爸爸教我必须考虑至少3年的数据。我们通过边际利润、边际贡献、杠杆比率和股本回报率的发展方向和趋势，可以了解许多有关公司及其管理甚至其竞争对手的情况。
很多公司报告不包括这些比率和指标。一个成熟投资者要学会计算这些比率（或雇用懂得这方面知识的人）。
成熟投资者精通比率术语，并能用它们评估投资。但这些数据不能孤立使用。它们是公司表现的指示灯。它们必须与对整个公司和行业的分析联系起来考虑。通过对比公司至少3年的数据和同一行业的其他公司的比率，你能够很快得知公司的相对实力。
如果一家公司最近3年的比率都很理想，并且赢利颇丰，那么看起来这是一个好的投资。但如果你观察行业状况，发现公司主打产品已处在落后状态，取而代之的是主要竞争对手的新产品。此时，考虑到在市场占有率上的潜在损失，这家历史表现良好的公司就不是一项明智的投资。
虽然这些比率初看起来很复杂，但你会吃惊地发现你能够很快学会利用它们去分析一家公司。
记住，这些比率是成熟投资者的语言。通过学习财务知识，你也能学会“用比率说话”。
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房地产投资：房地产财务比率
关于房地产，富爸爸有两个问题：
1.这些资产带来的现金流为正吗？
2.如果是，你做尽职调查了吗？
富爸爸认为最重要的房地产财务比率是现金回报率：
假设你买了一栋价值50万美元的房子，首付定金为10万美元并获得40万美元的抵押贷款。付清所有支出和偿还贷款后，你每月还有美元的现金流。那么你的现金回报率就是24%，即2.4万美元（美元×12个月）除以10万美元。
在购房之前，你必须决定采取什么方式购买它。你是通过普通公司或有限责任公司购买呢，还是通过有限合伙企业购买？咨询你的法律和税务顾问，以确定你所选择的实体能够给你提供最大的法律保障和税收优惠。
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尽职调查
我认为，尽职调查是财务知识中最重要的词组之一。成熟投资者正是通过尽职调查过程看到硬币的另一面。
当人们问我是怎样找到好的投资项目时，我简单地回答：“我是通过尽职调查这个过程找到的。”
富爸爸说：“你越早对投资项目进行尽职调查，无论投资项目是企业，还是房地产、股票、共同基金或债券，你就越能找到最安全且具备最大可能性获得现金流和资本回报的项目。”
《财务知识：成熟投资者怎样发现普通投资者忽略的投资项目》是一套学习用磁带，它教给你许多非常成熟的尽职调查方法，使你能很快地评估投资。有关这套录音带和配套手册的情况，请登陆我们的网站。在这套磁带中，你不仅可以听到成熟投资者传授投资奥秘，而且可以学会如何运用这些尽职调查方法。这些很少公开的尽职调查方法，不仅能帮助你成为一个更成熟的投资者，还能为你节省投资分析时间，帮你找到你所要寻找的高收益的投资项目。
例如，即使你已确认某处房地产会给你带来现金流入，你仍需要进行尽职调查。
富爸爸有一张他一直使用的清单，我自己也有一张由辛迪·肖甫夫创制的尽职调查清单。这张清单非常全面，甚至包括了30年前不存在的条款（如环境审计）。这里我给大家罗列了辛迪·肖甫夫的清单作为参考。
要是我对我的投资项目有疑问，我一般都要咨询专家，并让我的律师和会计师重新审查这个项目。
尽职调查清单
___1.按时间付费的临时雇用人员名单。
___2.保证金清单。
___3.抵押贷款支付信息。
___4.个人财产清单。
___5.建筑平面图。
___6.保险政策与保险代理人。
___7.维修合同和服务合同。
___8.住户资料：租契、总账卡片、申请表、烟雾探测器规格。
___9.买主和物业公司名单，包括账号。
___10.房屋结构更改清单。
___11.测量图和工程文件。
___12.佣金协议。
___13.租赁或与地产经纪的协议。
___14.土地使用协议。
___15.进展计划，包括计划表、规格和规划建筑、结构、机械、电力、土木工程的图纸。
___16.政府许可或影响房地产发展的区域限制。
___17.管理合同。
___18.税单和房产税报表。
___19.物业账单。
___20.与房产有关的现金收入和支出。
___21.过去5年内与房产有关的资本支出。
___22.2年内与房产有关的收益表（以提交日期为准）。
___23.财务报表和联邦与州政府的纳税申报表。
___24.白蚁检查和购房者满意程度。
___25.卖方掌握的对房产所有权、运营或维护有益的所有记录和文件。
___26.市场调查或地区研究。
___27.施工预算和实际支出。
___28.住户简介或概况。
___29.工作通知单。
___30.反映2年内房产营运状况的银行报表。
___31.房屋居住证明。
___32.产权说明书。
___33.所有有效担保和抵押清单的复印件。
___34.每项投资的第一阶段环境审计（若存在的话）。
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自然资源
成熟投资者把地球上的自然资源（如石油、天然气、煤、贵重金属等）作为他们投资组合的一部分。
富爸爸坚信黄金的价值。黄金作为一种自然资源，储量是有限的。正如富爸爸说的那样，很多世纪以来，人们都非常珍视黄金。富爸爸还认为黄金可为你赢得其他更多财富。
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是良性债务还是不良债务
成熟投资者可以识别良性债务、支出和负债。
我记得富爸爸问我：“如果每间出租房你都要赔美元的话，你能拥有多少间这样的出租房？”我当然回答：“没多少。”
富爸爸又问：“如果每间出租房挣美元的话，那么你能拥有多少间呢？”答案是：“能找到多少就有多少。”
分析一下你自己的支出、负债和债务吧！每项单独的支出、负债和债务都产生了相应的收入和资产了吗？如果是，还要衡量从收入和资产中产生的现金流入是不是比从支出、负债和债务中产生的现金流出要多呢？
例如，我的朋友吉姆有60万美元的房屋抵押贷款，为此他每月要支付美元抵押贷款和利息。但他每月可从住户那得到美元的租金收入。这样，再除去其他所有的支出，他每月从那套房子中得到的净现金流为美元。我认为吉姆的抵押贷款是一笔良性债务。
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储蓄不是投资
成熟投资者知道储蓄与投资的区别。让我们来看看我的两个朋友约翰和特里的例子吧！他们都认为自己是成熟投资者。
约翰是一位高收入专业人士，他忙于最大限度地投资于他的（k）退休金计划。约翰42岁，已投资（k）退休金计划11年，累计金额有25万美金。直到他退休时，才能获得回报或现金流，但他又要对他的劳动收入全额纳税。
约翰的明细表：
工资10万美元
税——最低25%的税率
投资——（k）退休金计划
最高15%的贡献，或1.5万美元
退休金计划——每年收入为总额的8%
从投资中得到的当前现金流为零
特里与约翰年龄相仿，有几乎同样的高收入。她已投资一系列的房地产业务11年，刚刚花了25万美元的定金得到了万美元的房产。特里一直有10%的现金回报收入，并保守估计房产以每年4%的比率增值。特里打算退休后利用条款，把高资产净值和现金流投资于另一处房产。特里从未投资过（k）退休金计划，她的财产收入税是即付的。
特里的明细表：
工资10万美元
税——最低25%的税率
投资——万美元房地产的25%，即25万美元的定金
房产——现金回报率为10%
每年4%的房产增值
当前现金流量——从房地产投资中每年可得2.5万美元
下面的表格显示了约翰和特里的资产积累情况，每年税后用于消费的现金流和每年税后的退休金现金流。我要感谢我的税务顾问注册会计师黛安娜·肯尼迪准备了这份分析表，让我能与你一起分享。
正如你所看到的，特里的家庭在今后20年里每年都可以比约翰的家庭多支出1万美元。此后，他们在62岁时退休，他们的工龄都是31年。
一退休，约翰就开始从他积累的（k）退休金计划中提取8%的比例，每年美元（纳税前有美元）。他打算不动他的本金。经过整整31年，每年付1.5万美元给退休金计划，他获得成功：拿回工作收入的%。
虽然特里只为房地产付定金25万美元，但她每年可得到总资产万美元的4%的增值。在这20年里，特里用租金收入偿还了75万美元的抵押贷款。所以当特里退休后，她就能够把万美元的资产净值滚入更大的房地产投资中（经计算价值889美元）。这处新的房产每年会给特里产生美元的现金流。
约翰退休后将会很舒适，但特里会更富有。
假设，由于某种原因，约翰退休后需要更多的收入，他就不得不开始动用退休金计划的本金。而特里只需投资另一笔免税房地产业务，就可由房客偿付抵押贷款本金，以此得到更高的收入。
约翰给孩子们树立的榜样是：上学、得高分、找到好工作、努力工作、定期“投资”退休金计划、最后退休，过舒适生活。
而特里给孩子们的榜样是：学会从小笔投资开始，
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