摘要：房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，决策正确与否直接影响着企业的生存和发展，由此而来的投资价值评估已然成为了评估机构服务的重要领域。本文就投资价值案例评估中的评估思路、技术难点、处理方式及评估建议进行分析讨论，为以后正确处理类似项目评估提供思路。
关键字：投资价值、案例分析、综合评估
随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，房地产保值增值的能力越来越受到广大投资者的喜爱。从住宅投资到房地产项目投资都涉及到了房地产投资价值的评估，那么从房地产投资价值评估需求和评估技术的角度来讲，作为评估人员我们应该从哪里入手，评估时考虑哪些因素？本文就某旅游地产项目的投资价值评估谈谈笔者的一些思考。
一、项目简介
某市温泉旅游度假村由委托方与合作方共同投资建设，截至委托时日，项目主体工程基本完工。因项目建设超过投资预期，导致还需大量资金投入后续建设工程，委托方就后续追加投资的可行性向评估机构进行咨询。
估价对象概况：项目总占地面积约22万平方米，分两期进行开发，一期占地8万平方米，建筑面积2.8万平方米，运营面积2.5万平方米。主要建设温泉接待、餐饮及客房等配套设施；二期占地14万平方米，建设温泉酒店、水上项目及别墅客房等。项目定位于中高档，将打造成为有品质感的、现代的、自然的、健康的、优雅恬美的田园风格度假村。年，委托方正式入资该项目，入资之前合作方已经建设完成行政楼、宿舍楼主体工程，但尚未进行装修。
估价对象现状：经查勘，项目一期建筑物主体工程基本完工，尚未进行安装装修工程，相关配套附属物正在建设中。
估价范围：本次估价范围为项目一期工程。
估价目的：对项目的过往投资、未来投资、项目管理等方面进行评估分析并提出建议，供委托方决策使用。
二、评估需求的理解
不同于一般房地产估价项目需要的房地产价值评估，委托方对项目整体规划上的项目定位、市场定位、规划设计，经济层面上的成本、收益、利润指标、财务指标及管理层面上的内部管理机制、工程管理、现场管理等均提出了评估要求。在评估上具有综合性强、实操性强的特点。
三、评估方法
根据对评估需求的理解，项目最终核算标准应为净利润指标及财务内部收益率、净现值、动态投资回收期等财务指标，我们认为本项目采用可行性研究的思路运用现金流法进行项目评估是比较合适的。
四、评估中的难点分析
（一）前期成本核算难度大
委托方介入本项目时，合作方已取得土地7年，合作方已建设完成行政楼、宿舍楼主体工程，但尚未进行装修。截至查勘日，项目已基本完成一期主体工程（新建部分）。从两个时间节点来看，前期成本可分为“历史成本”（即从土地取得之日至查勘日发生的所有与项目工程建设有关的费用）和“工程成本”（即以委托方入资之日至查勘日发生的所有与项目工程建设有关的费用），两种成本差异较大。从公司角度来说，委托方注入资金使项目开工建设，享有部分股权，应该按“历史成本”的概念去匡算投资，从委托方需求出发，委托方需要了解按正常建设推进的情况是否需要追加投资。
在调研过程中发现该项目管理岗位缺位、管理制度不完善，建设水平不专业等多种问题，正是因为这些原因导致了项目前期成本过高，后期资金缺位的现象。前期发生成本中有多项成本重复发生，有多项工程建设成本偏高，核算难度相对较大。
（二）后续投资预测难度大
因为项目前期项目管理问题、建设问题导致项目的成本高于类似项目，因此预测后续投资时要充分考虑项目现状情况，在管理费用、不可预见费的把握上需要得当。
由于项目本身规划设计、项目定位等方面并不明确，导致一期运营部分相关的装修成本、开办费用等预测难度较大，在考虑成本的时候需要与多方进行沟通。
（三）运营收益预测难度大
项目整体定位、销售模式、运营模式模糊造成了后期运营收益预测难度大。从项目整体来看，项目一期建设范围与运营范围不符，产品功能设计与运营模式有差异，也就是说投入产出不匹配，投入过高且部分功能区并未纳入一期运营范围，在做可行性测算时成本与收益匹配难度也较大。
五、解决思路
在与委托方沟通了以上这些评估难点后，我们根据委托方需要提出了根据成本及运营模式差异作出多套方案的想法。根据成本及运营模式编制了高成本高收益模式、低成本低收益模式、低成本高收益模式三种方案进行测算。
（一）高成本高收益模式
根据历史成本、续建成本并销售房产编制，此方案将项目从立项开始已经发生的历史成本（即总投资）纳入成本范畴，将历史成本及续建成本作为总成本，收益包括度假村经营收入及部分销售收入。是高成本高收益模式（即历史成本+续建成本+运营收入+销售收入）。
（二）低成本低收益模式
根据工程成本不销售房产编制，此方案的成本仅考虑工程建设成本（含续建成本）征地补偿、温泉挖井及固定资产发生成本，收益主要靠度假村经营收入，不考虑销售房产方案。是低成本低收益模式（即可计量的已投入固定资产+续建成本+运营收入）。
（三）低成本高收益模式
根据工程成本及销售房产编制，此方案将成本仅考虑工程建设成本（含续建成本）征地补偿、温泉挖井及固定资产发生成本，收益包括度假村经营收入及部分销售收入。是低成本高收益模式（即可计量的已投入固定资产+续建成本+运营收入+销售收入）。
从经济测算评估的结果来看，前两种方案财务指标不达标，项目不可行，第三种方案财务指标基本达标，项目基本可行；从项目整体出发，我们对项目团队人员管理、规划设计、市场定位、工程管理、运营模式等方面做了深入剖析，发现问题并针对这些问题提出建议。我们认为虽然项目财务上是可行的，但是本项目也有诸多风险因素。委托方在综合了多方建议以后决定撤出投资。
六、案例启发
目前投资市场逐步呈现出了了细分化、多样化的特点，专项市场类的评估难度较大，评估人员需要对项目管理、实施运作、工程建设、招商策划等各个环节进行多角度、全方位的评估，这也要求评估人员要不断的整合完善各类专业知识，适应综合性评估发展的趋势。
评估人员在评估过程中需要认清自身的优势，根据对委托人个性化特点的了解，开拓估价思路，为投资者“量身定制”评估服务，帮助投资者全面了解项目的投资价值。（国策深圳杨雅荣）
参考文献
〔1〕中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社,年4月；
〔2〕陈琳、潘署健.房地产项目投资.中国建筑工业出版社,年2月；
（3）和宏明.项目可行性研究与经济评价手册.地震出版社
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